Аудиторско-Оценочная группа "Реал-Аудит"


О ФИРМЕ arrow Нашим студентам
24.08.2017
О ФИРМЕ
АУДИТ
ОЦЕНКА ДЛЯ НОТАРИУСА
ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ АУДИТ
ЭКСПЕРТИЗА
ОЦЕНКА
БУХГАЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ
КОНТАКТЫ
В помощь оценщику
Нашим студентам
Новости аудита
Для наших студентов Версия в формате PDF Версия для печати Отправить на e-mail

Информация предназначена для студентов, обучаемых аудиторской фирмой ООО " Реал-Аудит" по направлениям оценочная деятельность, конфигурирование в программах 1С-Предприятие (УПП), бухгалтерский учет и аудит. 

ОЦЕНЩИКАМ:

            РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОСТАВЛЕНИЮ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ

 1. Объект оценки должен быть однозначно идентифицирован для исключения возможности использования Вашего отчета об оценке для совершения сделки с другим объектом. Обратите внимание на следующие моменты:

·         перечень возможных объектов оценки перечислен в ст. 5 Закона об оценке. «Ставка арендной платы», «убытки» или «инвестиционный проект» не могут выступать в качестве объекта оценки;

·         если объектом оценки является «право пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы», то необходимо указать существенные условия реального или предполагаемого договора аренды, в том числе:

·        предмет аренды;

·        срок действия договора и механизм его расторжения;

·        периодичность внесения арендной платы, наличие / отсутствие НДС в определяемой ставке арендной платы, сторона, оплачивающая коммунальные услуги и прочие затраты, механизм изменения величины ставки арендной платы;

·        возможность и порядок сдачи объекта в субаренду, смены текущего варианта использования.

2. Неотъемлемой частью договора на оценку является задание на оценку. Задание на оценку должно содержать раздел «Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка». В данном разделе целесообразно указать:

·         необходимость выделения НДС в итоговой стоимости объекта оценки;

·         для комплексных объектов следует указать форму совершения предполагаемой сделки (например, как предполагается реализовывать оцениваемый имущественный комплекс – целиком, несколькими определенными лотами или пообъектно);

·         валюта, в которой указывается стоимость объекта оценки помимо российских рублей.

3. Предполагаемое использование результатов оценки не должно допускать неоднозначного толкования. Например, формулировка «для принятия управленческих решений» может предполагать как совершение сделки купли-продажи, внесение объекта в уставный капитал или получение кредита под залог объекта оценки.

4. Порядок сдачи-приемки отчета об оценке должен быть четко прописан, в том числе, в ситуации, когда Заказчик оценки затягивает подписание Акта сдачи-приемки. Пример формулировки:

«Заказчик принимает результаты оказанных услуг и подписывает Акт сдачи-приемки в течение 3 (трех) рабочих дней с момента передачи ему результатов оказанных услуг или представляет Исполнителю письменный Мотивированный отказ от подписания Акта сдачи-приемки. В Мотивированном отказе должны быть указаны конкретные ошибки, неточности или нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные в отчете об оценке.

Если по истечению указанного срока Исполнитель не получает письменный Мотивированный отказ, услуги считаются принятыми Заказчиком.

При получении Исполнителем Мотивированного отказа Исполнитель вносит необходимые изменения в Отчет об оценке и направляет их Заказчику не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Заказчика Мотивированного отказа. Повторная сдача-приемка результатов услуг проводится в общем порядке, установленном настоящим пунктом.

Доработки по Мотивированному отказу производятся Исполнителем за свой счет, если они не выходят за пределы содержания и объема оказываемых услуг по настоящему Договору».

            5. Договор должен обязывать Заказчика предоставить первичные документы на объект оценки, в соответствии с перечнем, являющимся приложением к Договору. Документы должны быть заверены в соответствии с требованиями п. 11 ФСО №3.

            6. Началом срока оказания услуг по Договору целесообразно указать дату наступления последнего из следующих трех событий:

·        предоставление Заказчиком первичных документов на объект оценки (см. п. 5);

·        осмотр объекта оценки (при необходимости);

·        получение аванса.

7. Целесообразно указать требуемое количество экземпляров отчетов об оценке. Должно быть понятно, отчеты об оценке составляются на каждый из объектов оценки или на всю совокупность, оцениваемую по Договору.

8. Целесообразно прописать ОГРН Заказчика и дату присвоения ОГРН (их нужно будет указать в отчете об оценке).

 

Прочее: для дополнительной защиты Оценщика (физического лица) в Договоре возможно прописать, что потенциальные убытки и имущественный вред, возмещаются юридическим лицом, с которым Оценщик заключил трудовой договор. Пример формулировки:

«В случае если убытки, причиненные ЗАКАЗЧИКУ, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в Отчете, подписанном оценщиком, превышают сумму страховой ответственности оценщика, то Исполнитель в полном объеме принимает на себя обязательства по обеспечению обязанности оценщика возместить указанные убытки и имущественный вред».

 

 

Пример договора на оценку приведен в приложении. Обращаем внимание, что данный пример не является эталоном, может трансформироваться в зависимости от специфики конкретного объекта оценки.


Пример

Договор  Х-ХХХ

на оказание услуг по оценке

 

 

г. Москва

                                 «хх» ххх 201х г.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Оценка» (далее – ИСПОЛНИТЕЛЬ), в лице Генерального директора Ивановой Марии Ивановны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «Заказчик работ» (далее – ЗАКАЗЧИК), в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава,  с другой стороны, далее вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ЗАКАЗЧИК поручает и оплачивает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ принимает на себя обязанность по предоставлению услуг по оценке рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).

1.2. По результатам оценки ИСПОЛНИТЕЛЬ предоставляет ЗАКАЗЧИКУ в сроки, установленные п. 3.1 Договора, отчет об оценке объекта оценки в двух экземплярах. Отчет об оценке должен соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.  № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики (оценщик), подписавшие отчет об оценке.

 

2. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. Стоимость услуг по настоящему договору составляет ххх (сумма прописью) рублей, НДС не облагается (п. 2 ст. 346.11 гл. 26.2 НК РФ «Упрощенная система налогообложения»).

2.2. Оплата услуг по настоящему договору производится по следующей схеме:

2.2.1. Авансовый платеж в размере 50% (пятидесяти процентов) от стоимости услуг, что составляет ххх (сумма прописью) рублей, в том числе НДС в сумме ххх (сумма прописью) рублей хх коп., должен быть перечислен Заказчиком на расчетный счет Исполнителя в течение 3 (трех) банковских дней с даты подписания Договора;

2.2.1. Окончательный расчет в размере 50% (пятидесяти процентов) от стоимости услуг, что составляет ххх (сумма прописью) рублей, в том числе НДС в сумме ххх (сумма прописью) рублей хх коп., должен быть перечислен Заказчиком на расчетный счет Исполнителя в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания Акта сдачи-приемки оказанных услуг обеими Сторонами.

2.3. Датой исполнения финансовых обязательств ЗАКАЗЧИКОМ является дата поступления денежных средств на счет ИСПОЛНИТЕЛЯ.

 

3. СРОКИ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

3.1. Услуги по Договору должны быть оказаны ИСПОЛНИТЕЛЕМ в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты, следующей за датой наступления последнего из следующих трех событий:

3.1.1. Предоставление ЗАКАЗЧИКОМ документов, необходимых для оказания услуг по Договору в соответствии с п. 5.3.1 Договора;

3.1.2. Осмотр объекта оценки в соответствии с п. 5.3.2 Договора;

3.1.3. Получение аванса в соответствии с п. 2.2.1 Договора.

 

4. СДАЧА-ПРИЕМКА РЕЗУЛЬТАТОВ УСЛУГ

4.1. Сдача результатов услуг осуществляется путем передачи ЗАКАЗЧИКУ в срок, указанный в пункте 3.1 Договора, отчета об оценке с приложением Акта сдачи-приемки оказанных услуг, подписанного ИСПОЛНИТЕЛЕМ, в двух экземплярах.

4.2. Заказчик принимает результаты оказанных услуг (отчет об оценке) и подписывает Акт сдачи-приемки в течение 3 (трех) рабочих дней с момента передачи ему результатов оказанных услуг или представляет Исполнителю письменный Мотивированный отказ от подписания Акта сдачи-приемки. В Мотивированном отказе должны быть указаны конкретные ошибки, неточности или нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные в отчете об оценке.

Если по истечению указанного срока Исполнитель не получает письменный Мотивированный отказ, услуги считаются принятыми Заказчиком.

При получении Исполнителем Мотивированного отказа Исполнитель вносит необходимые изменения в Отчет об оценке и направляет их Заказчику не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Заказчика Мотивированного отказа. Повторная сдача-приемка результатов услуг проводится в общем порядке, установленном настоящим пунктом.

4.3. Доработки по Мотивированному отказу производятся Исполнителем за свой счет, если они не выходят за пределы содержания и объема оказываемых услуг по настоящему Договору

 

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. ИСПОЛНИТЕЛЬ принимает на себя следующие обязанности:

5.1.1. Предоставить для проведения оценки объекта оценки из числа лиц, состоящих в штате ИСПОЛНИТЕЛЯ, специалиста Оценщика, соответствующего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

5.1.2. При проведении оценки соблюдать требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, применяемых на территории Российской Федерации, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики (оценщик), подписавшие отчет об оценке.

5.1.3. Обеспечивать сохранность документов, получаемых от ЗАКАЗЧИКА и третьих лиц в ходе проведения оценки.

5.1.4. Сообщать ЗАКАЗЧИКУ о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

5.1.5. Предоставлять по требованию ЗАКАЗЧИКА договор обязательного страхования ответственности Оценщика.

5.1.6. Провести оценку рыночной стоимости объекта в соответствии с положениями настоящего Договора.

5.1.7. Предоставить ЗАКАЗЧИКУ в письменной форме Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

5.2. ИСПОЛНИТЕЛЬ имеет следующие права:

5.2.1. Запрашивать в письменной или в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для осуществления оценки.

5.2.2. Привлекать на договорной основе, за счёт собственных средств, к проведению оценки иных оценщиков либо других специалистов.

5.2.3. Отказаться от проведения оценки в случае непредставления ЗАКАЗЧИКОМ всей информации, необходимой для проведения оценки.

5.3. ЗАКАЗЧИК обязан:

5.3.1. Обеспечить ИСПОЛНИТЕЛЯ документами, необходимыми для оказания услуг по Договору, указанными в Приложении № 2 к Договору, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения Договора;

5.3.2. Обеспечить доступ ИСПОЛНИТЕЛЯ к объекту оценки для проведения осмотра и фотофиксации объекта оценки;

5.3.3. Оплатить услуги ИСПОЛНИТЕЛЯ в соответствии с п. 2.1-2.2 Договора.

5.4. ЗАКАЗЧИК имеет право:

5.4.1. Отказаться полностью или частично от выполнения Договора по своей инициативе:

·      в случае, когда ИСПОЛНИТЕЛЬ не приступил своевременно к исполнению настоящего Договора в сроки, предусмотренные п. 3 настоящего Договора;

·      в случаях, произошедших не по вине ЗАКАЗЧИКА, в результате которых дальнейшее выполнение услуг стало нецелесообразным.

5.4.2. ЗАКАЗЧИК обязан не позднее 2 (двух) рабочих дней информировать ИСПОЛНИТЕЛЯ в письменной форме о наступлении такого случая и по соглашению сторон урегулировать сумму выплат за фактически оказанные услуги.

 

6. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

6.1. Оценщик – ФИО.

Членство в саморегулируемой организации ХХХ.

Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ХХХ (страховой полис № ХХХ, действующий с ХХ.ХХ.20ХХ г. по ХХ.ХХ.20ХХ г., размер страховой суммы ХХХ рублей).

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: номер и дата.

Стаж работы в оценочной деятельности – хх лет.

 

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. ИСПОЛНИТЕЛЬ отвечает как за конфиденциальность информации, предоставленной ЗАКАЗЧИКОМ об объекте услуг, так и информации, касающейся хода исполнения услуг и полученных результатов, которые не являются публично известными.

7.2. СТОРОНЫ обязуются хранить в тайне любую информацию и данные, предоставленные одной из СТОРОН другой СТОРОНЕ, в связи с выполнением Договора, не раскрывать и не разглашать полностью или частично факты и (или) информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия другой СТОРОНЫ настоящего Договора, кроме случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством.

7.3. Отношения между СТОРОНАМИ при осуществлении обмена электронными документами, в части, касающейся охраны конфиденциальности, передаваемой информации регулируются настоящим Договором и законодательством Российской Федерации о коммерческой тайне.

 

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. За невыполнение обязательств по настоящему договору СТОРОНЫ несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8.2. ИСПОЛНИТЕЛЬ принимает на себя обязательства по обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные ЗАКАЗЧИКУ или имущественный вред, причиненный третьим лицам, в случае не исполнения принятых на себя обязательств по пункту 4.1 настоящего Договора, в размере стоимости оказанных услуг указанной в пункте 2.1 настоящего Договора.

 

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. СТОРОНЫ освобождаются от ответственности по настоящему Договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), которые должны носить чрезвычайный, непредвиденный и непредотвратимый характер, возникших после заключения настоящего Договора и не зависящих от воли СТОРОН. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы СТОРОНА должна без промедления известить о них в письменном виде другую СТОРОНУ.

 

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Договор вступает в силу со дня подписания его СТОРОНАМИ и действует до момента исполнения СТОРОНАМИ своих обязательств. Отчет об оценке составляется в двух экземплярах; один из экземпляров передается ЗАКАЗЧИКУ. Настоящий договор может быть изменен только по взаимному соглашению СТОРОН. Настоящий договор может быть, досрочно расторгнут в любое время по инициативе ЗАКАЗЧИКА. Все изменения и дополнения оформляются письменными дополнительными соглашениями к настоящему договору и являются его неотъемлемыми частями.

10.2. Договор подписан в 2 (двух) экземплярах, один из которых находится у ИСПОЛНИТЕЛЯ, один – у ЗАКАЗЧИКА.

 

11. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

 

Заказчик:

Исполнитель:

ЗАО «Заказчик оценки»

ООО «Оценщик»

Юридический адрес:

Юридический адрес:

ОГРН:

Дата присвоения ОГРН:

ИНН:

КПП:

Р/с:

К/с:

БИК:        

ОГРН:

Дата присвоения ОГРН:

ИНН:

КПП:

Р/с:

К/с:

БИК:                                    

 

Генеральный директор

 

_______________________/П.П. Петров/

                     М.П.

 

Генеральный директор

 

____________________  /М.И. Иванова/

                           М.П.


Приложение № 1

к Договору № ххх

от «хх» ххх 201х г.

 

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

 

Объект оценки

Нежилое здание общей площадью 350 кв.м, расположенное по адресу: Город, ул. Улица, дом 5.

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

ООО «Заказчик оценки»

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Совершение сделки объекта оценки

Вид стоимости

Рыночная стоимость

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

01 февраля 2012 года

Срок проведения оценки

10 (десять) рабочих дней с даты, следующей за датой наступления последнего из следующих трех событий:

·        предоставление ЗАКАЗЧИКОМ документов, необходимых для оказания услуг по оценке;

·        осмотр объекта оценки в соответствии;

·        получение аванса.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

1. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть указана в российских рублях и долларах США.

2. Итоговую стоимость объекта оценки должна быть указана с учетом НДС.

3. Прочие допущение и ограничения – на усмотрение ИСПОЛНИТЕЛЯ, не противоречащие Законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

 

 

 

Заказчик:

 

Исполнитель:

 

Генеральный директор

 

_______________________/П.П. Петров/

                     М.П.

 

Генеральный директор

 

____________________  /М.И. Иванова/

                           М.П.


Приложение № 2

к Договору № Х-ХХХ

от «хх» ххх 201х г.

 

ПЕРЕЧЕНЬ

ИСХОДНЫХ ДАННЫХ И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ,

НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

 

Для проведения оценки каждого объекта оценки, указанного в Приложении №1 к Договору  № х-ХХХ от «хх» ххх 201х г., ЗАКАЗЧИК предоставляет следующие документы (или их копии):

1.

2.

3.

 

Документы должны быть заверены в соответствии с требованиями п. 11 ФСО №3 (подписаны уполномоченным на то лицом, скреплены печатью ЗАКАЗЧИКА).

 

Заказчик:

 

Исполнитель:

Генеральный директор

 

_______________________/П.П. Петров/

                     М.П.

Генеральный директор

 

____________________  /М.И. Иванова/

                           М.П.

 

 Задачи по оценке

1.      На свободном земельном участке законодательно разрешено и физически возможно строительство трёх объектов  вариант «А» – административного здания; вариант «Б» – офисного здания; вариант «С» – торгового комплекса. Возмещение затрат в здания по всем трём вариантам осуществляется методом Ринга (прямолинейным способом).

 

Показатели

Вариант «А»

Вариант «Б»

Вариант «С»

Стоимость строительства

(долларов)

500 000

550 000

750 000

Срок эксплуатации (лет)

50

50

50

Чистый операционный

доход от единого объекта

недвижимости (долларов)

83 000

102 000

128 000

Ставка дохода для зданий

14%

14%

14%

Коэффициент капитализации

для земли

12%

12%

12%

Используя данные таблицы, определите вариант  наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

 

   

где VL – стоимость земли

NOI – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

VB – рыночная стоимость улучшений;

RB – ставка капитализации доходов от улучшений;

RL – ставка капитализации доходов от земли.

 

Возмещение затрат в здания по всем трём вариантам осуществляется методом Ринга (прямолинейным способом)., т. е .

 ставка дохода для зданий =14%+1/50=14,02%

А.  (83000-(500000*0,1402))/0,12=107500,00

Б. 207416,67

С. 190416,67

НЭИ (наиболее эффективное использование)– вариант Б

 

Пояснения для понимания метода Ринга

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r1 = 1 / n,                                               

R   = re  + dep · ( 1/ n )                                   

где R  – ставка капитализации;

re  – ставка доходности  на собственный капитал;

r1  – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n  лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

 

 СТУДЕНТАМ по направлению бухгалтерский учет:

ВОПРОС - ОТВЕТ

 

Какие социальные выплаты, указанные в коллективном договоре, работодатель может учитывать в целях налогообложения прибыли.

Стимулирующие выплаты работникам, предусмотренные в коллективных или трудовых договорах, включаются в расходы налогоплательщика на оплату труда. Однако не все такие расходы учитываются в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.

Например, расходы в виде набавок пенсиям работников, единовременных пособий уходящим на пенсию ветеранам труда, другие аналогичные выплаты носят непроизводственный характер и не связаны с оплатой труда работников. По тем же основаниям при определении налоговой базы не учитывается выплата в связи с утратой профессиональной трудоспособности, расходы на материальную помощь работникам.

А вот расходы работодателя на выполнение установленной ТК РФ обязанности обеспечения работников спецодеждой и средствами защиты, в том числе и в повышенном объёме, и при условии проведения аттестации рабочих мест, могут быть учтены в составе материальных расходов в целях налогообложения прибыли. Так же учитываются расходы, связанные с расходами в связи с повреждением здоровья работников или смерти вследствие несчастного случая на производстве. Уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль и расходы работодателя на оплату энергоресурсов (отопления), в случаях предоставления работникам налогоплательщика бесплатного жилья в соответствии с законодательством.

Может ли физическое лицо получить социальный налоговый вычет по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов на свое обучение в иностранном учебном заведении?

Статья 219 НК РФ не ограничивает возможность выбора образовательного учреждения только российскими образовательными учреждениями.

Физическое лицо может воспользоваться указанным вычетом при наличии у образовательного учреждения соответствующей лицензии или иного документа, который подтверждает статус учебного заведения, а также при наличии у него документов, подтверждающих фактические расходы на обучение (абз. 3 подп. 2 п. 1 ст. 219 НК РФ).

 

 

 
Rambler's Top100 Реал-Аудит, ООО в других бизнес-справочниках.
Аудиторская фирма Реал-Аудит
PulsCen.ruБухгалтерский учет, налоговый учет, МСФО в Пензе
Участник каталога