Аудиторско-Оценочная группа "Реал-Аудит"


О ФИРМЕ arrow Нашим студентам arrow Решение задач по оценке недвижимости
24.11.2017
О ФИРМЕ
АУДИТ
ОЦЕНКА ДЛЯ НОТАРИУСА
ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ АУДИТ
ЭКСПЕРТИЗА
ОЦЕНКА
БУХГАЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ
КОНТАКТЫ
В помощь оценщику
Нашим студентам
Новости аудита
Решение задач по оценке недвижимости Версия в формате PDF Версия для печати Отправить на e-mail

Решение задач по оценке недвижимости

 

1. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации

ЧОД=1 500 000 рублей в год

 Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

R= re+dep * r1 , где re -ставкадоходности на собственный капитал, dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет,  r1- норма возврата капитала

Из условия задачи dep=20%,

Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга:  r1=1/20 лет = 0,05

Определим ставку доходности капитала  re

re = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

re=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7%

R=0,117+0,2*0,05=0,127

V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей

 

 

2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации

ЧОД=700 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

R= re- app * r1 , где re -ставкадоходности на собственный капитал, app – норма увеличения стоимости недвижимости через n лет,  r1- норма возврата капитала

Из условия задачи app=40%  или 0,4

Определим норму возврата капитала r1 по методу Инвуда:  r1= re /((1+ re)n-1)

Определим ставку доходности капитала  re

re = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

re=7%+2,5%+2.5%+2.5%=14.5%

r1=0.145 / (1+0.145)20-1) = 0.010357

R=0.145 - 0,4*0.010357=0,140857

V=700 000 / 0,140857= 4 969 579,08 руб.

 
 

 

3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации

ЧОД=700 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

R= re+dep * r1 , где re –ставка доходности на собственный капитал, dep – для снижения стоимости недвижимости через n лет,  r1- норма возврата капитала

Из условия задачи dep=70%  или 0,7

Определим норму возврата капитала r1 по методу Хоскальда:  r1= rf  / ((1+ rf)n-1)

Определим ставку доходности на собственный капитал  re

re = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

Определим премию за низкую ликвидность p2 = rf * Tэксп,   где  rf – безрисковая ставка дохода, Tэксп – срок экспозиции

Tэксп = 3 месяца

rf =7% или 0,07

p2=0,25*0,07=0,0175  или  1,75%

re=7%+2,5%+1,75%+2.5%= 13,75%

r1=0.07 / (1+0.07)20-1) = 0,024393

R=0.1375 + 0,7*0,024393= 0,1546

V=700 000 / 0,1546 = 4 527 813,71 руб.

 

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

 

Вариант использования

офис

магазин

кафе

1.

Площадь помещения, м2

500

2.

Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год

14000

13500

13000

3.

Потери от недоиспользования, %

10

10

10

4.

Операционные расходы, руб./м2 в год

2500

2000

3500

5.

Коэффициент капитализации, %

15

15

15

6.

Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.

200000

0

0

 

Поскольку законодательно не разрешено использовать помещение для организации общественного питания , то вариант использования помещения под кафе отпадает.

Определим действительный валовый доход для вариантов использования помещений под офис и магазин:

ДВД(офис)=500*14000*(1-0,1)= 6 300 000 рублей в год

ДВД(магазин)=500*13500*(1-0,1)= 6 075 000 рублей в год

Определим чистый операционный доход для вариантов использования помещений под офис и магазин:

ЧОД(офис)= ДВД(офис)-ОР(офис)= 6 300 000-2500*500 - 200000=  4 850 000  рублей в год

ЧОД(магазин)= ДВД(магазин)-ОР(магазин)= 6 075 000 – 2000*500 = 5 075 000 рублей в год

Определим стоимость объекта для вариантов использования помещений под офис и магазин:

            V(офис)=ЧОД(офис)/R(офис)= 4 850 000 /0.15=  32 333 333 рублей

      V(магазин)=ЧОД(магазин)/R(магазин)= 5 075 000 /0,15 = 33 833 333 рублей

Наиболее эффективно использовать помещение под магазин.

 

5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100;  3-й год – 1300;  4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Применяем метод дисконтирования денежных потоков:

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

                                         

где V– текущая стоимость объекта недвижимости;

CFj – денежный поток периода j-го года;

r – ставка дисконтирования;

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п – длительность прогнозного периода, лет.

 

Определим ставку дисконтирования: r = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

r = 8% +2.5%+1.5%+1.5%= 13,5%

                                                                                                                                   (руб.)

 

1 год

2 год

3 год

4 год

 

СF=ЧОД

 

 

700 000

 

1 100 000

 

1 300 000

 

900 000

Текущая стоимость денежных потоков(ЧОД)=

  

700 000 / (1+0,135)

=616 740 руб

1 100 000/(1+0,135)2

= 853 888 руб

1 300 000/(1+0,135)3

= 889 111 руб

900000/(1+0,135)4

= 542 332 руб

Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии)  (Vterm),  руб.

 

 

 

4 500 000

Текущая стоимость реверсии, руб.

    

 

 

 

 4 500 000//(1+0,135)4= 2 711 660

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб.

 

616 740 + 853 888 + 889 111 +542 332 + 2 711 660 =  5 613 731 рублей

 

 

 

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

 

 

Вариант использования

Прогнозный период

Постпрог-нозный период

 

 

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

1.

Площадь помещения, м2

300

2.

Рыночная ставка аренды, $/м2 в год

500

510

515

520

3.

Потери от недоиспользования, %

50

20

15

15

4.

Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год

90

95

100

110

 

5.

Расходы на ремонт, $/ м2

100

0

0

0

 

 

 

 

 

 

 

Определим ставку дисконтирования: r = rf +p1+p2+p3, где  rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

r = 7% +2.5%+1.5%+1.5%= 12,5%

Расчет денежных потоков в $

№ п/п

Показатели

Прогнозный период

4-й год

1-й год

2-й год

3-й год

1.

Потенциальный валовой доход (ПВД),

ПВД = S ∙ Cар

150 000

153 000

154 500

 

156 000

 

2.

Действительный валовой доход,

ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь)

75 000

122 400

131325

132 600

3.

Операционные расходы ( плюс ремонт)

(90*300) +(100*300)

=57000

95*300

=28500

100*300

=30000

110*300

=33000

4.

Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД),

NOI = ДВД – ОР  

18000

93900

101325

99600

5.

 Текущая стоимость денежных потоков(ЧОД)=

  

18000/(1+0,125)1

=

16000

 

93900/(1+0,125)2

=

74193

 

101325/(1+0,125)3

=

71164

 

 

6,

Ставка капитализации

Поскольку по условию задачи стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости, тогда ставку капитализации принимаем равной  r

R=r = 0.125

 

6.

Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии)  (Vterm), тыс. руб.

Vterm = ЧОД(4ый год)/R

 

 

 

99600/0.125= 796 800 рублей

 

Текущая стоимость реверсии,    

796 800/(1+0,125)3 = 559 618

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб.

 

Курс доллара на 06.03.2011 составляет 28,17

 

16000+74193+71164+559 618=720975*28,17= 20 309 866 рублей

 

 

 

 

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4 500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель

 

Объекты -аналоги

 

№1

№1

 

№2

 

№3

 

№4

 

Цена продажи, руб.

 

12 000 000

 

1 500 000

 

1 400 000

 

1 000 000

 

ЧОД, руб.

 

2 200 000

 

305 000

 

310 000

 

215 000

 

 

Расчет ставки капитализации  проведнм методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

                                                 

где NOI i   – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; 

             Vi  – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости.

Объекты -аналоги

№1

№2

№3

№4

 

Ставка капитализации R

0,1834

0,2034

0,2215

0,125

Среднее значение

ставки капитализации

0,1834

Стоимость магазина V= ЧОД/R

4 500 000 / 0.1834=24 536 532 рубля

 

8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки

Объект-аналог

В центре

В спальном районе

В промзоне

В центре

0

+14,85%

+27,8%

 

В спальном районе

-12,9%

 

0

+11,3%

В промзоне

-21,77%

-10,2%

 

0

 

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

                                              

где П – поправка (корректировка);

Цопп х-ка оц  – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Цопп х-ка ан  – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчет поправки по местоположению:

Поправка по отношению Центра к аналогам

П спал = 147000/128000 – 1 = 0,1485      или     +14,85%

П пром = 147000/115000 – 1 = 0,278   или     +27,8%

Поправка по отношению Спального района к аналогам

П центр = 128000/147000 – 1 = - 0,129     или     -12,9%

П пром = 128000/115000 – 1 = 0,113   или     +11,3%

Поправка по отношению Пром.зоны  к аналогам

П центр = 115000/147000 –1 = - 0,2177     или     -21,77%

П спальн = 115000/128000 – 1 = -0,102   или     -10,2%

 

 

 

9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

 

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

 

 

 

 

Корректировка

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

-

150

145

140

Время продажи

10 апреля 2009

Апрель 2009

Январь 2009

Октябрь 2008

Корректировка на время продажи

-

0

+ 1%

+2%

Скорректированная цена

-

150

146,45

142,8

Средняя скорректированная цена по аналогам

 (150+146,45+142,8) /3 = 146,42

Стоимость объекта оценки

146,42*75=10 982тыс. рублей

Расчет поправки на время продажи:

Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1,                                           

где Пвр пр  – поправка на время продажи;

∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 4% в год.

П 1ан = (1+0,04)0,25  – 1  =  0,009853    или + 1%  (за 3 мес (янв, фев, март), чтобы привести к году (в формуле годовой промежуток времени)  )надо 1/12*3=0,25)

П 2ан = (1+0,04)0,5 – 1 = 0,0198  или   +2%  (за 6 мес (окт, нояб, дек, янв, февр, март), чтобы привевти к году надо 1/12*6=0,5)

 

 

 

10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

 

 

 

 

Корректировка

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

-

150

120

115

Состояние

удовл

хор

удовл

удовл

Корректировка

-

-13

0

0

Скорректированная цена

-

137

120

115

Средняя скорректированная цена по аналогам

(137+120+115)/3=124

Стоимость объекта оценки

124*205=25420 тыс руб

 

П = Цопп х-ка оц          Цопп х-ка ан

Хор =67 тыс. руб

Уд=54 тыс.руб

Поправка=54 тыс.руб -67 тыс. руб =-13 тыс.руб

 

 

11.  Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

 

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.

4954,65

Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки

1,67

Прибыль предпринимателя

25%

НДС

18%

 

Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода:

V = Vзу + [Vпзамещ – И],                                   

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу – стоимость земельного участка;

Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

 

Vпзамещ1 м· Sстр · Кн · Крег · Кв · К пз · К ндс  ,                  

 

где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;

С1 м– стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

 

Vзамещ = 4954,65*1500*1,67*1.25*1.18= 18 306 812,42 рублей

 Учитываем  износ:

Vпзамещ = Vзамещ*( 1 – И) =  18 306 812,42  *(1 – 0,26) = 13 547 041,19 рублей

Находим стоимость объекта недвижимости

V = Vзу + Vпзамещ = 750 000 + 13 547 041,19 = 14 297 041,19 руб.

               

12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 500 000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

 

Конструктивные элементы здания

Характеристика материалов здания

Выявленные дефекты конструктивного элемента

 

Оценка физиче-ского и

зноса, %

 

И физ. эл-та

Удельный вес элемента, %

Уд.вес эл-та

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

(Уд.вес эл-та *

*Ифиз эл-та)/100

Фундамент

Железобетонный

Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины

20

5

1

Стены и перегородки

Железобетонные панели

признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.

20

14

2,8

Перекрытие

Железобетонные плиты

Трещины в стыках, мелкие трещины

10

25

2,5

Крыша / Кровля

Рулонная по бетонному основанию

Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный

10

6

0,6

Полы

Плиточные

Стирание поверхности в ходовых местах

20

8

1,6

Проемы

Оконные: двойные створные, двери: филенчатые

Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;

Двери – полотна вполне исправны

10

10

1

Отделка

улучшенная штукатурка с высококачественной окраской

Частичное осыпание штукатурки

20

9

1,8

Санитарно-технические и электротехнические устройства

Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение

Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;

30

21

6,3

Прочие работы

Отмостки

Трещины

40

2

0,8

Физический износ здания = сумме всех износов элементов здания

12,1%

 

Находим износ здания:

И = 13 500 000*0,121=1 633 500 рублей

 

Находим стоимость объекта недвижимости:

V = Vзу + [Vпвоспр – И] = 4 500 000 + (13 500 000-1 633 500)=16 366 500 рублей      

 

 

 Для тестирования оценщиков

Блок 16

Вопросы в области теории и практики оценки акций, долей участия в уставном (складочном) капитале (бизнеса) при применении доходного подхода

63

Рассчитайте меру систематического риска для портфеля оцениваемой компании «Альфа», если:
фактический доход на акции компании  на конец месяца – 12,7; фактический доход, рассчитанный исходя из среднерыночного дохода на конец месяца 13,1; средний доход на акцию «Альфа» за месяц 12,5; средний среднерыночный доход за месяц 12,8.
А) 0.67;
Б) 0,067;
В) 1,33;
Г) 0,13.

1. А
2.Б
3.В
4.Г

1

А

 

Блок 16

Вопросы в области теории и практики оценки акций, долей участия в уставном (складочном) капитале (бизнеса) при применении доходного подхода

64

Рассчитать фактическое соотношение D/E по балансовым данным предприятия:
Активы: внеоборотные активы –450 руб., оборотные активы –100 руб., Пассивы: капитал и резервы – 330 руб., долгосрочные обязательства –70 руб.,
краткосрочные обязательства – 150 руб. (в том числе краткосрочные кредиты и займы –50 руб.)
а) 25%
б) 36%
в) 41%

1. А
2.Б
3.В
4.Г

2

Б

 

Блок 16

Вопросы в области теории и практики оценки акций, долей участия в уставном (складочном) капитале (бизнеса) при применении доходного подхода

65

Рассчитать требуемый собственный оборотный капитал (СОК) в первый год прогнозного периода через показатели оборачиваемости.
Средняя оборачиваемость в ретроспективные периоды: по запасам – 40 дней, по дебиторской задолженности – 36 дней, по кредиторской задолженности – 18 дней.
Прогноз показателей первого года прогнозного периода: выручка –1000 руб., себестоимость –800 руб.
Продолжительность года принимается равной 360 дням.
а) 149 руб.
б) 139 руб.
в) 118 руб.
Г) 150

1. А
2.Б
3.В
4.Г

1

А

 

 

Задача 63

Решение.

  1. Доходность акции компании «Альфа»    12,7-12,5=0,2
  2. Среднерыночная доходность   13,1-12,8=0,3
  3. Мера систематического риска (коэффициент b)   0,2/0,3= 0,666 (ответ А)

Коэффициент b служит мерой систематического риска и, в общем, показывает чувствительность ценных бумаг к колебаниям рынка в будущем. Коэффициент b больше единицы, если относительный риск по акциям конкретной компании или отрасли превышает среднерыночный, и меньше 1, если относительный уровень риска ниже среднего. Можно ожидать, что у промышленных фирм, имеющих ярко выраженную цикличность спроса или высокие фиксированные затраты, бета-коэффициент будет выше, чем у фирм с более стабильным спросом или более гибкой структурой затрат.

Рассчитывается коэффициент b, исходя из ампли­туды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.

Рас­чет коэффициента b осуществляется путем определения регресси­онного уравнения, зависимости изменения дохода на оцениваемые акции от изменения рыночной доходности.

        (2.10)

где Ri – средняя доходность по конкретным акциям за i-период;

 – средняя доходность по конкретным акциям за все периоды;

Rm – доходность в среднем на рынке ценных бумаг за i-период;

 – доходность в среднем на рынке ценных бумаг за все периоды;

Cov(Ri,Rm) – ковариация по конкретным акциям по отношению к рыночному портфелю;

Var(Ri,Rm) – дисперсия конкретных акций за i-период.

Ковариация – это сопряженное выравнивание двух призна­ков, выраженное математическим ожиданием произведения от­клонений двух признаков этих средних.

Коэффициент b может составлять 0 ≤ b ≤ 0. Для всего фондового рынка бета равен 1. Все дру­гие значения бета для отдельных предприятий сравниваются с 1. Если коэффициент b для отдельных предприятий больше 1, тогда их называют «агрессивные или рискованные акции». Если b мень­ше 1, тогда их называют «защищенные безрисковые акции».

Например, если доход на конкретные акции вырос на 10% и средний уровень доходов на рынке тоже повысился на 10% или же, наоборот, снижение рыночного дохода сопровождалось таким же падением дохода на данные акции.

В этом случае бета для данных акций = 1. Если же доход на акции вырос на 12%, в то время, как средняя доходность на рынке повысилась на 10%, это означает, что бета = 1,2. Если же доходность акций увеличилась на 8% при росте среднерыночного дохода на 10%, это означает, что бета будет равна 0,8.

Таким образом, чем выше b, тем более рискованна акция. Положи­тельный или отрицательный знак перед значением b означает, из­меняется ли доходность рассматриваемой акции оцениваемого предприятия в том же направлении, что значение рыночной доход­ности (знак +), или в противоположном направлении (знак –).

Рыночная доходность обычно измеряется как средний показатель доходности всех или большей выборки акций. Для измерения доходности часто прибегают к использованию рыночных индексов. На Западе одним из наиболее широко известных индексов является Standard & Poor`s Stock Index (или сокращенно S&PL500), который представляет собой средневзвешенную величину курсов акций 500 наиболее крупных компаний. В США большое распространение получил индекс Доу-Джонса, отра­жающий в себе динамику курса акций тридцати крупнейших компаний. В России использование таких индексов, как S&PL500 и индекс Доу-Джонса, затруднено необходимостью учета фактора странового и других рисков. Поэтому их использо­вание может дать искаженный результат коэффициента b. В то же время в нашей стране существует ряд отечественных информаци­онных и рейтинговых агентств, которые уже на протяжении дос­таточно долгого промежутка времени рассчитывают рыночные индексы различной степени агрегированности. Подобные индексы рассчитывают такие агентства, как «Интерфакс» и «АК&М», а также аналитические центры ряда крупнейших экономических издательств и банков.[1]

 

Задача 64

Решение

D/E – это отношение стоимости заемного капитала к стоимости собственного капитала предприятия.

 

1.Собственный капитал (чистые активы) предприятия в данном случае равен сумме по разделу «Капитал и резервы» пассива баланса , то есть составляет 330 руб.

                 Е = 330 руб.

          2. Заемный капитал равен сумме долгосрочных обязательств и и краткосрочных кредитов и займов: 

                 D = 70 руб.+50 руб. = 120 руб.

 

                 Тогда D/E = 120/330 = 36,4%  или с округлением 36%.

 

 

Задача 65

Решение

1.Выручка / C дебит.ср.  = 10 , так как известен период оборачиваемости по дебиторской задолженности 36 дней.

360 дней / 36 дней = 10

 

2. Выручка / C кредит. ср.  = 20, так как 360/18 = 20

 

            3.Себестоимость / C запасов ср.  = 9, так как период оборачиваемости по запасам равен 40 дней.

360/40 = 9

 

  1. Подставив данные, получим:

 

1000/C дебит.ср. = 10;   C дебит.ср. =  100 руб.

1000/C кредит. ср. = 20; C кредит ср. = 50 руб.

 800/C запасов ср. = 9; C запасов ср. = 89 руб.

 

  1. Тогда СОК = C дебит.ср.+ C запасов ср.- C кредит ср.=189-50 = 149 руб.

Правильным явл. Ответ под буквой «а».

 

 

 

 

 

 


[1] Косорукова «Оценка бизнеса»

 

 

 
Rambler's Top100 Реал-Аудит, ООО в других бизнес-справочниках.
Аудиторская фирма Реал-Аудит
PulsCen.ruБухгалтерский учет, налоговый учет, МСФО в Пензе
Участник каталога