Аудиторско-Оценочная группа "Реал-Аудит"


О ФИРМЕ arrow Нашим студентам arrow Тесты по оценке недвижимости
20.07.2017
О ФИРМЕ
АУДИТ
ОЦЕНКА ДЛЯ НОТАРИУСА
ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ АУДИТ
ЭКСПЕРТИЗА
ОЦЕНКА
БУХГАЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ
КОНТАКТЫ
В помощь оценщику
Нашим студентам
Новости аудита
Тесты по оценке недвижимости Версия в формате PDF Версия для печати Отправить на e-mail

Тесты по дисциплине «Оценка недвижимости»

Правильные ответы выделены зеленым цветом   --

 При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей купли-продажи объекта

Б. В случаях проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

Д А, Б

Е  Б, В

 В законе прямо не сказано об обязанности осмотреть объект при оценке недвижимости , но саморегулируемые организации оценщиков в соих стандартах прописывают обязанность осмотра объекта недвижимости.

 3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)

Б. В относительных единицах (в процентах)

В. А и Б.

 4. Метод валовой ренты является методом:

А. Доходного подхода

Б. Сравнительного подхода

В. Затратного подхода.

  6. Чем выше ставка капитализации, тем …

А. Стоимость объекта недвижимости выше

Б. Стоимость объекта недвижимости ниже

В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится

Вывод следует и формулы  V= NOI / R

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);

R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

 7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:

А. Дате составления отчета об оценке;

Б. Дате подписания договора на оценку;

В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки

 8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:

А. быть позже даты оценки;

Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;

В. быть раньше даты проведения оценки.

 9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей купли-продажи объекта

Б. В случаях проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

Д А, Б

Е  Б, В

 В законе прямо не сказано об обязанности осмотреть объект , но саморегулируемые организации оценщиков в всоих стандартах прописывают обязанность осмотра.

 10. В состав операционных расходов входят:

А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;

Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;

В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

 11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;

Б. Рыночную арендную ставку

В. А и Б.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

                  ПВД = S • Сар

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.       

 12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Общую площадь объекта;

Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться  в аренду

В. А и Б.

 14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь зданиян) период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Тфакт) период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И  = ( Тэф / Тн) ∙ 100% ,                                                                                                          (6.7)

где И износ, %.;

Тэф эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Тн типичный срок физической жизни.

 

15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Внешний  износ это снижение стоимости  объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

 17. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

Вывод следует и формулы  V= NOI / R, следовательно R= NOI / V

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);

R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

 

18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи

В. А и Б.

 

20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

А. Доходный

Б. Затратный

В. Сравнительный

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

·       когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

·       когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

·       когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

·       для оценки объектов незавершенного строительства;

·       для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

·       для оценки в целях страхования;

·       для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = Vзу + Vвоспр     или    V = Vзу + Vзамещ,                                                                      (6.1)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу – стоимость земельного участка;

Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

 21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ

Б. Функциональный износ.

В. Внешний износ

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.

Внешний  износ это снижение стоимости  объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

 

22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?

А. Да

Б. Нет

Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

                                              т
V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а  / ПВД i а )]/ т,                                                                    (5.6)

              i= 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Цi а  – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

 

23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения

Б. Для объектов на стадии строительства

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

 

25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

 

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков?

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

В. А и Б

 

27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически возможно

Б. Которое юридически допустимо

В. Которое финансово реализуемо

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки

 

29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал.

Б. Совершение сделки купли-продажи

В. А и Б

Надо пояснить, что задачей оценки является определение стоимости объекта недвижимости согласно задания на оценку. Дальнейшее применение результатов оценки – предмет деятельности заказчика, но не оценщика.

 

30. Согласование результатов  оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

Д. А, Б, В.

Е. А,Б, В и Г.

 

31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Определение ликвидационной стоимости

В. А и Б.

 

32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

А. Затратный

Б. Сравнительный

В Доходный

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = Vзу + Vвоспр     или    V = Vзу + Vзамещ,                                                                      (6.1)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу – стоимость земельного участка;

Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

А. 500 000  рублей

Б.  1 000 000 рублей

В. 1 500 000 рублей

Г. 2 000 000 рублей

 

V=10 500 000 - (10 000 000-(10 000 000*(0.05+0.1))) = 2 000 000 рублей

Функциональный износ здания = 0,05  (5%)

Физический износ здания = 0,1 (10%)

Износ здания= 0,15 (15%) ,      т. е. 10 000 000*0,15= 1 500 000 рублей

Тогда стоимость земельного участка равна стоимости  всего объекта (10 500 000 руб)  минус  стоимость здания, уменьшенного на величину износа здания (10 000 000 – 1 500 000 = 8 500 000руб), т. е.
V= 10 500 000 – 8 500 000 = 2 000 000 рублей

 

38. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет  500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет  300 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.

А. 1 500 000 рублей

Б. 1 800 000 рублей.

В. 2 500 000 рублей

Г. 3 000 000 рублей

 

V= 500 000 * 6=3 000 000 рублей

Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

V = ПВД • МВР

ПВД = 500 000 рблй в год

МВР=6

Оцениваемое помещение является офисом, поэтому берем Мультипликатор только для офисных помещений, который=6

V= 500 000 * 6=3 000 000 рублей

 

 

39. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне  10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?

А. 12 500 000  рублей

Б.  11 000 000 рублей

В. 13 000 000 рублей

Г.  23 500 000 рублей

 

V=10 500 000+2 000 000=12 500 000 рублей

 

40. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 400 000  рублей

Б.  500 000 рублей

В. 1 200 000 рублей

Г. 10 300 000 рублей

 

 V = (((100 000*(1-0.1))*12-500*100))/0.1 = 10 300 000 рублей

 

ДВД = ПВД – Потери или  ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар)

где   Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

ДВД – действительный валовый доход

ПВД – потенциальный валовый доход = 100 000 рублей в месяц

ДВД= ПВД*(1 – Кндз),

Кндз =0,1 (10%)

ДВД= 100 000*(1-0.1) =90 000 рублей в месяц

ОР(операционные расходы) = 500  руб/м2 *100м2 = 50 000 рублей в год

Приведем  расчет ДВД к году , т. к. ОР исчислены за год

ДВД= 90 000 рублей в месяц * 12 = 1 080 000 рублей в год

ЧОД (чистый операционный доход) = ДВД - ОР = 1 080 000 рублей в год – 50 000 рублей в год = 1030 000 рублей в год

R (ставка капитализации)=0.1   (10%)

V= ЧОД/R=  1 030 000/0,1 = 10 300 000 рублей

 44. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?

А. 8 000 000  рублей

Б.  12 000 000 рублей

В. 10 000 000 рублей

Г.  2 000 000 рублей

 
Rambler's Top100 Реал-Аудит, ООО в других бизнес-справочниках.
Аудиторская фирма Реал-Аудит
PulsCen.ruБухгалтерский учет, налоговый учет, МСФО в Пензе
Участник каталога